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목차
1. 개요
2. 해외와 우리나라의 선분양 방식
2.1 해외의 선분양
2.2 K-선분양
3. K-선분양의 역사
3.1 공공(公共)이 쏘아올린 작은 공
3.2 시장이 굴린 스노우볼
3.3 이렇게 된 이상 제도화로 간다!
4. 수분양자 보호 제도
4.1 주택분양보증
4.2 하자보수관련
4.3 주택 외의 분양상품
4. 수분양자 보호 제도
선납금 납부 방식도 표준화하고 공정한 입주자 선정 시스템을 갖추었으나, 선분양 제도는 여전히 수분양자에게 불리한 제도였다. 그 이유는 다음과 같다.
첫번째, 소비자인 수분양자들이 개발 사업의 위험에 직접 노출된다. 공사가 늦어지면 입주가 지연되고 그에 따라 맞춰 놓은 이주 일정에 차질을 빚을 수 있다. 더 나아가 사업주가 아예 망해버리면 선납급을 날려버리게 될 수도 있다.
두번째, 어찌저찌 무사히 입주를 했어도 공사를 잘못해서 주택에 생긴 결함이나 저품질에 대한 보호가 부족했다. 주택을 미리보고 구매를 결정할 수 없기 때문이다.
따라서 이를 보완하기 위한 제도들이 등장한다.
4.1. 주택분양보증
사업주가 망해서 개발사업이 아수라장이 되버리면, 보증기관이 책임지고 준공까지 사업을 이끌어가거나(분양이행) 수분양자가 납부한 선납금을 돌려 주는(환급이행) 제도이다.
분양보증이 도입된 배경은 바로 1990년대 중반 발생한 건설사 연쇄부도사태에 기원한다.
1989년 정부는 '주택 2백만호 건설'이라는 물량 총공세를 위해 건설업 면허를 개방하며 대(大)건설시대를 연다. 정부의 대대적인 부동산 규제와 더불어 공급 폭탄이 준공 결실을 맺기 시작한 1991년을 기점으로 주택가격은 안정을 찾기 시작한다.
문제는 정책 효과가 너무 좋았던 나머지 부동산 경기가 안정을 넘어 침체에 돌입했다는 점이다.
그간 절대적인 공급 부족의 상황에서 주택은 지으면 팔리는게 당연한 일이었다. 다들 즐비하게 줄을 서서 아파트를 분양 받으려고 난리였으니 말이다.
하지만 이제는 상황이 달라져 미분양 주택이 속출하고, 신축 주택 재고가 쌓이는 상황이 벌어지게 되었다. 개발 사업을 위해 조달한 차입금에 대해서 '따서 갚을게'가 기본 구조인 부동산 개발 사업에서 이는 재앙이었다. 무조건 따는 장사라고 생각해서 사돈의 팔촌까지 손을 벌려서 빚을 왕창 졌는데, 도리어 판돈을 잃게 된 것이다.
당시에는 건설사들이 자체 개발 사업을 진행하며 위험을 전적으로 부담하는 구조(시행·시공)가 절대 다수였다. 이런 상황에서 부동산 경기 침체가 지속되자 개발이익을 취하고자 그간 난립했던 중소 건설사들이 버티지 못하고 쓰러지기 시작한다. 문제는 이들이 남긴 죽음의 메아리였다.
당시 법령1은 일정한 요건을 갖춘 둘 이상의 번듯한 건설업자가 개발 사업의 준공을 연대보증해주면 선분양을 할 수 있도록 하여 나름 수분양자 보호 제도를 갖추고 있었다.
한마디로 사업주가 도중에 망해버리면 보증을 서준 대형 건설사들이 그 바통을 이어받아 어떻게든 완공을 시키도록 안전 장치를 걸어 놓은 것이다.
하지만 전반적인 시장 침체 상황에서 이 제도는 중소형사의 리스크가 대형사로 전이되는 역효과를 발휘하였다. 그리하여 1995년부터는 제법 규모가 큰 건설사들까지도 무너지기 시작하였고 그 피해는 수분양자들에게 고스란히 전가되었다.
결국 정부는 1996년 5월부터 선분양을 위한 필수요건으로 사업주의 주택분양보증 가입2을 의무화한다.
애초에 주택분양보증은 건설사 연쇄부도 와중인 1993년, 군소 주택개발업체들이 손을 맞잡고 설립한 '주택사업공제조합'이 유일하게 취급해왔었으나 시장의 외면을 받고 있던 상황이었다.
주택사업공제조합은 정부의 푸쉬 덕분에 야심차게 등판하였지만, 바로 이듬 해인 1997년 외환위기로 인한 무수히 많은 보증 실행의 요청을 감당하지 못하고 부도 위기를 맞는다.
이를 보다 못하고 구원 투수로 나선 정부의 출자를 통해 1999년 주택사업공제조합은 공공기관인 現 주택도시보증공사(HUG)로 전환된다.
HUG는 2008년 금융위기 때 2조 3,639억원에 달하는 보증 이행을 통해 그 존재감을 드러낸바 있으며, 2016년부터는 보증 리스크에 선제적으로 대응한다는 명목으로 분양보증 심사 과정에 '고분양가 심사제도'를 도입해 분양가 통제 갑질 기능까지 갖추게 되었다.
결론적으로 선분양 제도는 주택분양보증을 통해 개발 사업의 위험으로부터 수분양자들을 '어느 정도' 분리하고 있다. 하지만 분양보증이 커버하는 부분은 사업주가 망해서 수분양자들의 선납금이 공중분해되는 최악의 사태뿐이다.
공사 지연으로 인해 예정 입주 시기가 늦어지는 위험에 대해서는 여전히 수분양자가 감내해야 하는 영역이다. 물론 입주 지연에 따른 지체보상금을 잔금에서 제하도록 하는 규정3이 있지만, 입주 지연으로 인한 피해액와 불편이 훨씬 클 수 있다는 것이 문제이다.
더욱 더 좋지 못한 상황은 사업이 좌초하여 공사가 중단되었지만, 사업주가 도산하지 않고 애매하게 목숨을 연명하며 선납금의 환불 등에 응하지 않는 경우인데, 이 경우 수분양자들은 돈을 돌려받기 위해 지난한 소송전까지 치러야 한다.
4.2. 하자보수 관련
주택을 매매할 때 일반적으로 매수자는 집 내부를 미리 둘러본다. 만약 이 과정에서 예리한 눈썰미로 하자를 발견할 경우 매수자는 구매가격을 흥정하거나, 하자 보수를 매매조건으로 내걸거나, 매입을 하지 않는 등 다양한 선택지로 대처할 수 있다.
그러나 선분양 방식에서 수분양자는 완제품을 미리 보지 못하고 판매가격의 대부분을 지불하기 때문에 제품에 결함이 있는 경우에 대처가 비교적 어렵다.
분양받은 주택에 하자가 있는 경우 이에 대한 책임은 시공사나 사업주4에게 있다.5 그래서 보수 공사를 요청하려고 봤더니 사업주나 건설사가 망해서 없는 상태라면 어떻게 해야할까?
글 초반에도 언급했듯이 사업주는 영세한 시행사인 경우가 많으니 더 말할 것도 없고, 건설사도 PF대출에 제공한 보증이 잘못되면 골로 가는 건 어렵지 않은 일이기 때문에 가능성이 있는 시나리오다.
물론 이에 대비하여 '하자보수보증금 예치' 제도가 존재한다.6 A/S 무상보증기간이 끝날 때까지 일정 금액7을 미리 예치해 놓고, 하자 발생 시 이 돈을 이용하여 보수를 할 수 있도록 했다.
하지만 하자보수청구 및 하자보수보증금 예치는 사후적 수단이다. 정말 심각한 하자가 있을 경우에는 입주 후에 받는 고통이 꽤나 클 수 있다. 때문에 입주 전 수분양자가 주택을 미리 방문하여 공사 상태를 점검하고 미리 보수 요청를 할 수 있도록 하는 '사전방문' 제도8가 존재한다.
아울러 시·도 단위에서 준공 전에 공동주택의 공사상태를 점검하는 '품질점검단'을 설치 및 운영할 수 있도록 하여9 선분양 제도의 문제점을 보완하고 있다.
하지만 그럼에도 불구하고 광주 화정 아이파크 붕괴 사고, 검단신도시 자이아파트 건설현장 붕괴 사고 등의 원인인 구조적인 하자까지도 사전에 예방하는데는 한계가 있다고 할 것이다.
4.3. 주택 외의 분양 상품
앞서 말한 수분양자들에 대한 보호 시스템은 어디까지나 '주택'에만 적용되는 내용이다.
선분양이 가능한 건물은 주택 뿐만 아니라 오피스텔10, 집합상가, 지식산업센터11, 관광숙박시설12, 생활숙박시설13으로 다양하다.
이들은 「주택공급에 관한 규칙」이 적용되지 않는다. 다만, 오피스텔, 집합상가, 생활숙박시설은 「건축물의 분양에 관한 법률」(건분법)에서 분양방식 및 수분양자 보호에 대한 내용을 다루고 있다. 「건분법」은 2005년부터 시행됐는데, 그 이전까지 비주택 분양 사업은 수분양자들에 대한 보호 장치가 없었다. 14
즉, 사업주가 망해버릴 경우 수분양자들이 돈을 날리는 사태가
비교적 근래까지 허다 했다는 소리이다.
분양보증 등 관련 제도를 통한 안전 장치가 그나마 있는 주택 수분양자들이 겪을 수 있는 위험을 보고 있으면, 아무런 안전 장치가 없었던 비주택 수분양자들이 겪었을 고초는 어땠을 지 충분히 짐작할 수 있다.
「건분법」은 2001년 발생한 초유의 사건인 '동대문 굿모닝시티 횡령 사건' 을 계기로 하여 2005년 시행되었다. 해당 사건은 선분양 사업의 폐해를 총집합한 비리의 종합 백화점 같은 사건인데, 동대문운동장역15 초역세권에 총 사업비 1조원 대의 대규모 쇼핑몰을 건설하는 개발 사업을 배경으로 한다.
시행사는 사업부지를 매입하지도 않은 상태에서 분양을 개시16하여 수분양자 3,442명에게 3,500억여원을, 금융권에서 1,500억원을 조달하여 총 5,000억원을 해당 사업 외의 목적17으로 탕진하고 도산하였다.
애초에 비주택 건축물의 분양에 관한 제도가 미비한 허점을 노리고 일으킨 분양 사기 사건으로, 시행사 대표인 윤창열이 정·관계에도 정치자금을 제공한 사실이 알려지며 당시 대통령 선거를 앞두고 '윤창열 게이트'로 비화되었다.18
한편, 해당 사업은 수분양자들이 똘똘 뭉쳐 사업자금을 마련하고, 채권자로서 시행사에 대해 법정관리를 신청한 끝에 2005년 법정관리 개시 및 건축허가를 받았고, 2008년 12월 준공하였다.
수분양자들이 단순한 소비자에서 사실상 사업주가 되어버린 드라마틱한 사례이다. ???: 너 사업주된거야
「건분법」 은 집합상가 등 비주택 건축물의 분양시기, 분양방법, 선납금의 비율 등을 정하고 있다. 특히 제4조에서 선분양 요건을 다루고 있는데 금융기관에게 분양보증을 받거나, 부동산신탁사와 신탁계약 등을 체결한 경우 착공 후 선분양을 할 수 있다고 규정하고 있다.
HUG에게 분양보증을 받는 경우, 주택 사업과 동일하게 수분양자는 분양이행 또는 환급이행을 받을 수 있다. 문제는 부동산신탁사와 분양관리신탁계약을 체결하고 선분양을 진행하는 경우이다.
이 경우 신탁사는 수납한 분양대금이 해당 사업 외의 목적으로 쓰이거나 압류되는 것을 예방해주는 금고 역할만을 수행할 뿐이므로, 분양이행을 수행하지 않는다. 19 아울러 선납금에 대한 환급도 사업비로 쓰고 남은 돈 내에서 이뤄지므로 완전한 환급이행을 기대할 수 없다.20
이렇듯 비주택 분양사업은 주택에 비해 수분양자에 대한 보호가 미흡한 편이므로 투자 시 주의할 필요가 있다.
- 「주택공급에 관한 규칙」(1991.8.1 시행) 제7조 제1항 제1호 [본문으로]
- 참고로 현재 보증료는 공사기간과 시공사 신용등급 등에 따라 달라지며, 분양수익의 0.1%~0.5% 정도 수준이다. [본문으로]
- 「주택공급에 관한 규칙」 제61조 [본문으로]
- 설계상, 계약상 하자인 경우 시공사는 도면대로 시공을 했을 뿐이므로 책임은 사업주에게 있음 [본문으로]
- 공동주택관리법」제37조 [본문으로]
- 「공동주택관리법」제38조 [본문으로]
- 공사에 직접적으로 소요된 비용에서 토지비를 뺀 가격의 3% 정도 [본문으로]
- 「주택법」 제48조의2 [본문으로]
- 「주택법」 제48조의3 [본문으로]
- 업무시설로 분류되며 주택이 아니지만 주거로 이용이 가능한 시설인 '준주택'으로서 「주택법」이 일부 적용된다. [본문으로]
- 舊 아파트형 공장 [본문으로]
- 호텔, 휴양콘도미니엄 등 [본문으로]
- 취사시설을 갖춘 장기숙박용 시설이다. 주로 '레지던스'라 불린다. [본문으로]
- 현재도 지식산업센터, 관광숙박시설 분양 사업은 수분양자들에 대한 보호 장치가 따로 없다. [본문으로]
- 現 동대문역사문화공원역 [본문으로]
- 사업 예정지 소유주들의 토지 사용서 동의서만을 근거로 분양 [본문으로]
- 타 기업 인수, 지방 토지 매입, 로비 등 [본문으로]
- 윤창열은 해당 사건으로 징역 10역을 선고받고 2013년 만기 출소하였으나, 이후 또다시 사기를 저질러 2017년 서울동부구치소에 수감되어있다가 구치소에서 코로나19에 감염되어 2020년말 사망하였다. [본문으로]
- 사업주의 지위까지 수탁하는 토지신탁과는 달리 분양관리신탁은 사업부지의 소유권과 수납한 분양대금만 관리하기 때문이다. [본문으로]
- 시행사는 PF대출을 일으키지 않고 분양대금으로 사업을 진행하기 위한 목적으로 분양관리신탁을 이용한다. 예컨대 착공 허가를 먼저 받아 놓고 분양금을 모집하여 사업비를 확보한 뒤 공사를 진행하는 식이다. [본문으로]
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