시행사, 그리고 우리나라 부동산 개발업의 역사

 

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목차

1. 개요

2. 연혁

  2.1 외환위기 이전 : 시행&시공의 시대

  2.2 외환위기 이후 : 시행과 시공의 분리?

    2.2.1 김치식PF와 시행사 난립

  2.3 대형 디벨로퍼의 등장

    2.3.1 시행사 계열

    2.3.2 건설사 계열

    2.3.3 계열사 계열

    2.3.4 금융사 계열

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1. 개요

(부동산 개발 사업을) 시행(하는) 회사

 

시행사는 부동산 개발을 행하는 회사이다.^[각주:1] 건축물의 건설을 규율하는 「건축법」에서는 '건축주'가, 주택 개발을 규율하는「주택법」 에서는 '사업 주체'가 된다. 시행사는 부동산 개발 사업의 전 과정을 총괄해서 책임지고 진행하는 것이 정석이다. 즉, 기본적으로 시행사는 부동산 개발이라는 팀 프로젝트를 이끌어가는 조장 역할을 한다. 

공사현장 건축허가표지판에서 건축주를 보면 시행사가 어느 회사인지 대개 알 수 있다.

 

토지비와 공사비 등 초기 비용 부담이 막대하고 건물 완공 후 매각수익으로 이를 회수하기까지 오랜 기간이 걸리는 개발 사업은 그 특성상 상당한 자금력이 필요하다. 보통은 이를 차입으로 해결하기 때문에 시행사는 높은 부채비율 등 재무구조가 열악한 특징을 가지고 있다.

 

개발 사업에서 시행사가 헤쳐나가야 할 난관은 토지 매입, 건축 인·허가, 분양^[각주:2] 그리고 이 모든 것을 굴러가게 하기 위한 자금조달이다. 예측 불가능한 수많은 변수를 뚫고 이 여정을 마치면 막대한 시행이익^[각주:3]을 얻을 수 있지만 하나라도 틀어지면 바로 파산으로 갈수 있는  '하이 리스크, 하이 리턴'의 끝판왕이라고 할 수 있다. 

 

2. 연혁

2.1. 외환위기 이전: 시행&시공의 시대

1960년대 정부는 강력한 리더십(물리)를 통해 경제개발과 산업화를 진행하려고 했다. 하지만 반만년의 유구한 역사 동안 국가기간산업이 농업인 국가였는데 전쟁까지 겪고 변변한 인프라가 있었겠는가.

1960년대 압구정

 

산업화를 위해 필요한 산업시설, 산업시설에서 일할 노동자들이 살 주택, 산업시설에서 만든 제품을 실어나를 땅길과 물길, 산업시설을 돌릴 전기를 생산할 발전소 등 모든 것을 제로부터 시작해야 했다. 자연히 건설업은 경제발전의 파트너로서 정부와 긴밀한 관계를 통해 성장하며 대형화된다.^[각주:4]

 

1980년대 후반 주택 부족 문제를 해결하기 위해 정부는 주택 200만호 건설계획이라는 저그도 목놓아 울고갈 물량 총공세를 추진하며 아파트 블러드를 시작한다. 큰형님의 전폭적 지원하에 대형 건설사들은 시행과 시공을 겸하고 아파트를 복사하며 부동산 불패 신화 속에서 막대한 개발이익으로 축제를 누린다.

1990년대 초반 개발 시장의 파이가 급격히 커진 상황에서 대형 건설사들의 틈을 비집고 시행사들이 등장한다. 이들은 1기 신도시 택지지구 내의 토지를 건설사로부터 매입하여 직접 공사 및 주택 판매까지 하는 도맡아하는 형태로 개발사업을 진행했다.^[각주:5] 나아가 시행사는 도시 외곽의 나홀로 아파트 개발사업과 신도시 상가 개발사업 등 나름의 틈새시장에서 위치를 차지했다.

 

그렇다면 당시 부동산 개발 금융은 어떻게 이뤄졌을까? 아래와 같이 당시에는 부동산 개발이고 뭐고 부동산 관련한 제도권 대출이 사실상 막혀있었다. 대형 건설사들은 우량한 신용도를 바탕으로 금융기관에게 직접 돈을 빌린 다음 개발사업에 퍼붓는 기업금융 방식을 활용했다. 시행사는 건설사로부터 자금대여나 보증을 받는 형태로 자금을 조달하거나, 1991년 등장한 부동산신탁사의 차입형 토지신탁을 이용하였다.

 

2.2. 외환 위기 이후: 시행과 시공의 분리?

 

1997년 겨울, 유래 없는 경제 위기가  대한민국에 찾아온다.

쓰러지는 대기업들...

부도 뉴스가 연일 뉴스 화면을 채웠으며, 은행이 파산하고 예금금리가 연 18%를 찍는 아수라장이 펼쳐진다. 개발사업은 사업 규모가 크다보니 예나 지금이나 빌린 돈에 대한 의존도가 높았는데, 대개 변동금리로 차입을 했다. 그런 상황에서 금융비용이 급격히 상승한 것이다.

 

그러면 지은 건물이라도 빨리 팔아서 최대한 돈을 갚아야 할 텐데, 나라 경제가 박살난 상황에서 누가 부동산을 사겠는가. 안 팔리는 부동산이 쌓이기 시작했고 이는 다시 부동산 가격 폭락으로 이어져 안그래도 골로 가는 부동산 경기가 지하실을 파고드는 사태가 벌어졌다.

 

상황이 이렇게 되자 토지 비용, 공사 비용, 마케팅 비용, 이자 비용 등등등 그야말로 돈 먹는 블랙홀인 개발사업을 자체적으로 진행했던 건설사들은 GG를 선언하며 추풍낙엽처럼 쓸려나갔다.

 

1998년 낭떠러지로 고개를 처박은 경제를 살리기 위해 정부는 경기부양책을 실시한다. 근데 또 경기부양하면 미국 대공황 시절 뉴딜 정책이 그랬듯 건설만큼 좋은게 또 없다.

개발 사업이 많아지면 시멘트, 철근 같은 건설 자재 및 포크레인 같은 건설 장비 산업도 살아난다.(산업 파급경로의 다양성) 노동집약적인 공사 작업의 특성상 일자리 효과도 확실하다.

 

실제로 2000년 기준 건설업의 취업유발계수는 22.51로, 10억원을 투자하면 일자리 22.51개가 창출되는 마법같은 업종이었다.(고용유발효과 높음)^[각주:6] 공사 현장이 지역별로 산재되어있으므로 내수경제기반이 취약한 지방의 지역 경제에도 펌핑이 일어난다.

 

그러나 천신만고 끝에 간신히 살아남은 대형 건설사들은 여전히 제 코가 석자였고 시행&시공이라면 학을 떼고 있는 상황이었다. 현재 진행형으로 데이고 나니 토지 매입, 자금 조달, 건축 관련 인·허가, 공사, 판매까지 죄다 책임지는 조장 역할은 좀 부담스러웠다.

 

이제는 시대가 달라져서 부채비율 등 재무건전성에도 신경을 써야하다보니^[각주:7], 예전같이 차입한 자금으로 직접 산 땅을 무작정 쟁여두고 건축 관련 인·허가를 세월아 네월아 진행하는 건 어려웠다. 건설사들은 이제 조장이 아닌 조원으로서, 조장이 시키는대로 공사만해주는 단순 도급 공사에 중점을 두며 몸을 사리고 싶었다. 시행과 시공의 분리가 본격적으로 시작한 것이다.

시행시공? 히익!

호랑이가 없는 굴에서는 여우가 왕이다. 아파트 블러드 시기 대형 건설사들이 흘린 부스러기를 먹으며 그들의 돈 복사를 지켜봤던 중소형 건설사, 주택 판매 대행업체, 대형 건설사에서 구조조정된 인력 등이 주로 시행업에 뛰어들며 서로 조장 역할을 하겠다고 손을 들기 시작하였다.

 

2.2.1. 김치식 PF와 시행사 난립

2000년대 초반 외환위기가 대충 일단락된 이후, 정부는 자산 가격 부양을 위해 각종 부동산 규제를 철폐^[각주:8]하고, 부동산 대출을 극도로 제한했었던 여신운용규정을 개정하였으며, 선진화된 자금 조달 기법을 도입하기 위해 법을 제정^[각주:9]하는 등 광범위한 제도 개혁을 단행한다.

사실상 이때부터 우리나라의 부동산 금융이 시작됐다고 해도 과언이 아니다.

 

한편 시중은행은 기업금융이 위축되고 소매금융은 포화된 상태에서 국내·외적인 저금리 기조^[각주:10]까지 겹치자 새로운 수익원을 모색하고 있었다.

그러다가 비슷한 시기에  각종 요인^[각주:11]으로 부동산 경기의 열기가 달아오르기 시작하였고, 은행권은 고수익을 올릴 수 있던 부동산 개발 금융에도 관심을 갖게 되었다. 은행들은 외환위기 이전에 주로 인프라 개발과 선박 대출에 활용되던 PF대출을 부동산 시장에 적극적으로 도입하고자 했다.

따서 갚으면 되잖아, 프로젝트 파이낸싱(PF)

하지만 대부분의 시행사는 영세한 중소기업이었기 때문에 꽤나 귀여운 자본금과 신용도를 갖고 있었다. 은행들은 '아 이건 좀 아니지 않나요'를 외치며 건설사에 신용보강^[각주:12]를 요구하였다.

 

건설사 입장에서는 빡센 수주 경쟁 속에서 옛날부터 관행적으로 해왔던 것도 있고, 직접 차입을 통해  빼박 부채가 잡히는 시행&시공보다는 개발 사업에 대한 신용보강을 통해 우발부채로 인식되는게 훨씬 나았기도 해서^[각주:13] 이를 수용하였다.

[우리 사업은 안 물어요, PF대출 신용보강] ① 전통 PF와 김치식 PF

 

결론적으로 표면상으로는 개발사업에 대해 무한책임을 지는 시행 주체와 단순 도급공사를 담당하는 시공 주체가 분리되었기는 했지만, 건설사들이 개발 사업에 대한 신용보강을 제공하면서 사업위험을 상당 부분 부담하였다.^[각주:14]

 

따라서 외환위기 이후에도 시행과 시공의 실질적인 분리가 이뤄졌다고 보기는 어려웠다.  거칠게 말하면 개발 사업에서 부지 매입 및 건축 관련 인허가 등 사업 초기 단계를 시행사에게 아웃소싱한 것이나 다름없다. 그 결과 PF대출도 말만 PF지 사실상 건설사 보증에 바탕을 둔 기업대출에 불과한 형태로 자리를 잡게 된다. 

 

이렇게 되자 시행사는 과소한 자기자본을 갖고도 건설사 신용을 등에 업고 막대한 대출을 일으키는 것이 가능해졌고 선물옵션 급의 엄청난 레버리지를 통해 시행이익을 극대화 할 수 있었다.

 

이런 구도에서 시행사는 어떻게든 토지 계약금만 치르면 됐다. 일단 토지 매매 계약서에 도장만 찍으면 건설사와 어깨를 걸고 은행으로가 돈을 빌려 토지 잔금을 치르고 아파트를 세워서 부동산 투자에 혈안에 되어 있는 시장에 건설사 브랜드를 씌워 팔아치우면 만사 OK였다.

 

예컨대 토지비가 총 사업비의 20~30%를 차지한다고 가정하자. 토지 계약금은 매매가의 10% 정도이므로 총 사업비의 2~3% 외에는 전부 남의 돈을 부어, 자신의 사업이익을 몇배 몇십배로 뻥튀기시키는 미친 레버리지 효과를 얻을 수 있는 것이다.

 

이런 방식으로 부동산 경기 활황 속에서 벼락부자가 된 시행사 사장님들이 우후죽순 등장하였다. 이렇게 되자 더 많은 상남자들이 너도나도 가즈아를 외치며 시행에 뛰어들었다. 대(大)시행시대가 개막되었고 수많은 시행사가 난립하게 된다.

 

 

이에 대한 부작용으로 일확천금을 노리며 부나방처럼 시행업에 뛰어드는 상남자들이 망하면 그만이야~를 외치며 대형 사업을 벌이다가 도중에 진짜로 망하는 일이 속속 일어났다.

망하면 그만(?)이야~

이렇게 개발사업이 좌초하게 되면, 선분양 제도와 맞물려 개인들이 일생동안 모아놓은 목돈이 기약없이 묶여버리게 된다는 점에서 폐악이 있었고, 또한 이들과 어깨를 걸고가는 건설사 그리고 돈을 빌려준 금융기관들까지 동반 부실화 될 수 있다는 점에서 민폐의 스케일이 장난이 아니었다.

 

그리고 사업이 잘 진행되더라도 애초에 이들은 한방 크게 터뜨리고 경제적 자유를 이룩하는 것이 목적이었던 만큼 분양 후 입주자에 대한 하자 책임 부족, 천편일률적인 도시 미관 등 문제점이 발생했다.

 

이러한 배경에서 2007년 「부동산개발업법」이 제정되어 일정 규모^[각주:15] 이상의 부동산 개발을 하기 위해서는 요건^[각주:16]을 갖추고 개발업 등록을 하도록 시행사 설립을 제한하였다.

양산형 성냥갑 아파트

 

2.3. 대형 디벨로퍼의 등장

2000년대는 시행사 난립으로 탈도 많았던 시기이기도 했지만 대형 디벨로퍼가 공격적으로 체급을 키워낼 수 있는 시기이기도 했다. 소규모 빌라 공급업체에서 출발하여 굴지의 부동산 종합회사로 거듭난 신영그룹, 분양대행사에서 시작하여 부동산 개발업계 1위 업체로 성장한 엠디엠(MDM) 그룹이 그 대표적인 사례이다.

 

2008년 금융위기를 거치면서 대형 디벨로퍼들은 건설사에 의존하는 구조에서 탈피하여 금융기관 인수를 통해 자체적인 자금 조달력을 갖추기 시작했다. 또한 주거용 부동산 분양 일변도에서 상업용 부동산 개발 및 운영까지 사업 구도를 다양화하는 특징이 있다.

 

또한 순전히 시행사에서 성장한 대형 디벨로퍼 외에도 다양한 유형의 대형 디벨로퍼들이 등장하여 서로 업역의 경계를 허물고 있다. 대형 디벨로퍼를 분류하자면 크게 시행사 계열, 건설사 계열, 계열사 계열, 금융사 계열로 나눠볼 수 있다.

 

2.3.1. 시행사 계열

전문 시행사로 시작하여 기획·분양·금융 등 제반 분야로 자회사를 설립·인수하는 방식으로 규모를 확장하고 있으며, 비교적 부동산 경기에 영향을 덜 받는 임대· 관리·운용 등 실물 자산 운용 영역까지 업역을 확대하고 있다. 

 → MDM, 신영, 피데스개발 등

 

2.3.2. 건설사 계열

단순 도급 공사 위주의 건설사에서 신규 사업 확장을 위해 풍부한 자금동원력과 시공 노하우를 기반으로 자체사업을 추진하거나, 사업 안정성을 위해 준공 후 운영까지 영역을 확장^[각주:17]한 형태이다. 

 → GS건설, 현대산업개발, 대림산업 등

 

2.3.3. 계열사 계열

그룹사가 보유한 부동산 자산^[각주:18]의 운영·관리 등을 위해 설립되었으나 운영 노하우를 기반으로 상업용 부동산 개발과 운영에 진출하고 있는 형태이다.

 → SK디앤디, KT에스테이트, 롯데자산개발 등

 

2.3.4. 금융사 계열

 자체 자금력을 기반으로 차입형 토지신탁을 주로 해왔던 대형 부동산 신탁사 등이나, 실물 부동산 운용에서 PFV를 이용한 부동산 개발로 영역을 넓히는 자산운용사 등이 해당된다.

 → 한국토지신탁, 이지스자산운용, 마스턴자산운용 등

 

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1. 산뜻하게 부동산 디벨로퍼(developer)라 부르기도 한다. [본문으로]
2. 혹은 통매각 [본문으로]
3. 보통 사업을 계획할 때 총 사업비의 10% 내외로 시행이익이 예상되어야 검토할 여지가 있다고 본다. [본문으로]
4. 선분양 제도도 1977년 분양가 규제를 도입하면서 건설업의 수익성 악화에 대한 정부의 스윗한 우려 때문에 정식 법제화되었다. [본문으로]
5. 이때 시공사에 대응하는 용어로서 시행사라는 용어도 사용되기 시작했다고 한다. [본문으로]
6. 같은 시기 자동차 산업의 취업유발계수는 건설업의 65% 수준인 14.55였다. [본문으로]
7. 게다가 당시 정부는 국내 기업들에게 부채비율을 획일적으로 200% 이하로 맞추도록 강요하였다. [본문으로]
8. 분양가 자율화, 분양권 전매 허용 등 [본문으로]
9. 「자산유동화법」, 「부동산투자회사법」 등 [본문으로]
10. 2000년대 초반 미 연준은 IT산업 버블 붕괴의 충격을 흡수하고자 2001년~2006년 기간동안 최저 1%(2003년 6월)의 저금리정책을유지했었다. [본문으로]
11. 정부의 경기부양, 건설사 대거 도산으로 인한 공급부족, 저금리 등등 [본문으로]
12. 연대보증, 채무인수, 자금보충, 책임분양 [본문으로]
13. 우발부채는 재무제표에 기록되지 않고 주석으로 공시한다. [본문으로]
14. 물론 시행사가 사업위험을 부담하지 않는다는 것은 아니나, 자본력이 약한 중소형 시행사의 특성상 총 사업비 중에서 시행사가 감당 가능한 위험은 사업비 규모에 비해 과소한 수준인 시행사 자기 자본에 한정되었다. [본문으로]
15. 건축법 상 연면적 2천㎡(or 연간 5천㎡) 이상이거나 토지의 면적이 3천㎡(or 연간 1만㎡ 이상) [본문으로]
16. 자본금 및 부동산개발 전문인력 확보 등 [본문으로]
17. 예컨대, 아파트나 주상복합 건물의 상가 같은 경우 상권을 활성화하여 부가가치를 높힌 후 분양으로 전환하는 것이 더 유리할 수 있다. [본문으로]
18. 오피스, 리테일, 호텔, 리조트 등 [본문으로]