[우리 사업은 안 물어요, PF대출 신용보강] ① 전통 PF와 김치식 PF에서

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우리 사업은 안 물어요, PF대출 신용보강 
  ① 전통 PF와 김치식 PF에서    
  ② 김치식 PF에서 구체적인 형태  이동

목차

1. 개요

  1.1 전통 PF구조에서 신용보강

  1.2 김치식 PF구조에서 신용보강

2. 김치식 PF에서 구체적인 형태

  2.1 부동산 신탁

  2.2  건설사의 신용보강

    2.2.1 연대보증, 채무인수, 자금보충

    2.2.2 책임준공

    2.2.3 책임분양, 미분양 대물인수

  2.3 금융사의 신용보강

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근래 지속되는 고금리 기조에 부동산 시장에 찬바람이 불면서 부동산 PF 부실에 대한 우려가 커지고 있다. 부동산 PF 부실은 보통 다음과 같은 시나리오로 부동산 가격 붕괴를 유발한다.

 

① 금융기관들은 개발 사업에 빌려준 돈을 회수하기 위해 미분양 건물이나 공사가 진행 중인 사업부지를 헐값에 처분한다.

② 시장에 덤핑 매물이 줄줄이 쌓이며 부동산 가격이 폭락하고, 본전도 회수하지 못해 손실을 보는 금융기관이 많아진다.

③ 결국 금융기관은 물론이고 대형 건설사들까지 도산하며 경기 전반에 침체의 바람이 분다.

④ 주택 소유자들은 담보 대출 이자를 감당하지 못하고 시장에 급매물을 쏟거나, 집이 헐값이 경·공매에 붙여지면서  다시 폭락의 악순환이  반복된다.

 

그런데 PF대출에 직접 돈을 빌려준 신용금고, 저축은행, 증권사 등 금융기관들이 망하는 건 직관적으로 이해할 수 있다. 하지만 건설사들은 왜 망하는 걸까? 요새는 건설사들이 자체적으로 진행하는 개발사업이 많은 것도 아닌데 말이다.

 

이를 알기 위해서는 건설사들이 개발사업에 제공하는 PF대출 신용보강에 대해서 이해할 필요가 있다.

 

1. 개요

PF대출에서 신용보강(Credit Enhancement)이란 개발사업을 위해 돈을 빌리는 회사(이하 "차주")의 이자와 원금 상환 능력을 보장하기 위해 사업관계사가 대출자(이하 "대주")에게 제공하는 안전망이다. 

 

한마디로, PF사업이 망해도 대주의 돈이 물리거나 떼먹히지 않도록 "우리 사업은 안 물어요!"를 외치며 제공하는 일종의 보험이라고 할 수 있다. 

우리 사업 진짜 좋아요.. 들어오시라니까..

가장 직관적인 신용보강으로는 건설사의 연대보증이 있다. 차주가 돈을 못 갚을 상황이 되면  시공사가 PF대출을 대신 갚아주는 것이다. 이렇게 되면 대주는 돈이 물릴 걱정을 덜 것이고, 개발 사업에 적극적으로 PF대출을 해줄 수 있는 것이다.

 

1.1. 전통 PF구조에서 신용보강

PF대출은 프로젝트를 이끌어가는 사업주의 신용보다는 프로젝트 자체의 미래 가치를 보는 금융방식이다. PF대출은 사업과 사업주의 분리가 핵심이므로, 프로젝트에서 나오는 돈이 PF대출을 갚기에 모자라도 사업주의 배를 갈라 회사 비품에까지 빨간 딱지를 붙여 돈을 회수할 수는 없는게 정석이다.^[각주:1]

프로젝트를 이끌어가는 사업주의 자산과
해당 프로젝트의 자산은 별개이기 때문이다.

 

(이와 관련된 자세한 설명은 아래 글의 '4. PF대출의 특징' 부분을 참고하기 바란다.)

따서 갚으면 되잖아, 프로젝트 파이낸싱(PF)

 

하지만 한치 앞도 모르는게 인생이고, 열길 물속은 알아도 한길 사람 속은 모른다는건 만국 공통의 진리 아니겠는가. PF사업에 돈을 대는 쩐주들은 사업주를 비롯한 사업관계자들이 막상 대출을 받고 나서 벌이는 각종 개짓거리^[각주:2]를 막고, 미래의 불확실성에 대비하기 위해 여러가지 장치들을 설치한다.

 

전통 PF에서 전형적인 사업 구조

위 그림은 발전소와 같은 사회기반시설(SOC)을 건설하기 위해 일어나는 전통 PF사업의 구조도이다.

 

우선 프로젝트와 사업주의 분리를 위해 페이퍼컴퍼니인 프로젝트 회사를 설립한다. 프로젝트 회사의 주식은 사업주 측이 인수하여 사업을 이끌어나가고, PF대주들은 프로젝트 회사에 대출을 해준다. 전통 PF사업은 보통 발전소나 도로, 항만 같은 거대시설을 건설하고 일정 기간 운영하면서 그 수익으로 대출을 갚고 투자비를 회수하는 구조이다. 따라서 건설을 위한 건설공사계약 뿐만 아니라 완공 이후 운영을 염두에 두고 이를 위한 계약을 미리 체결해 놓는다.

 

예컨대 발전소 건설 사업이라고 생각해보자. 발전소가  다 지어지면 발전소를 운영해줄 한국중부발전과 같은 운영사, 발전 연료를 공급해줄 정유사 등과 같은 공급자, 발전을 통해 나온 전력을 구매해줄 한국전력 등과 같은 구매자와의 계약을 건설 단계에서 미리 체결하여 미래의 수익과 비용, 즉 현금흐름을 확정해 놓는 것이다. 

 

위와 같은 거대 PF사업에서 가장 큰 위험은 완공을 하지 못해서 사업이 죽도 밥도 안되게 되버리는 건설 위험이다. 일단 번듯한 건물이라도 들어서면 그걸 담보로 잡든지, 직접 팔을 걷어 부치고 운영하든지 해서 PF대출금을 회수할 수도 있겠지만, 완공이 되지 않을 경우 남는건 허허벌판과 그위에 서있는 흉물스런 공사현장 뿐이다. 

이걸 팔아서 PF를 회수하라고?

따라서 프로젝트의 완공은 대주에게 있어서 
미래 현금흐름 및 담보물 창출의 근본적인 전제이다.

그러므로 사업주는 프로젝트에 대한 신용보강으로서 일정 시점까지 어떻게든 건물을 다 짓고 말겠노라고 피의 새끼손가락 약속을 대주 측에 하는데... 이를 책임준공확약(completion guarantee)이라고 한다. 기한까지 건물이 완공되지 않으면 사업주는 대주 측에 미리 정한 손해배상금을 지급해야 한다.

 

여기서 중요한 점은 원래 책임준공확약의 주체는 건설사가 아닌 사업주라는 점이다. PF대출의 실질적인 차주는 사업주이고, 성공해서 대박이 나는 것도 실패해서 쪽박을 차는 것도 사업주이기 때문이다. 사실 건설사는 사업주에게 그냥 건설 용역을 받아서 수행하는 업자에 불과하다. 그저 공사만 잘해서 공사비만 잘 받으면 그만인 것이다. 그럼에도 불구하고 우리나라 특유의 PF 구조(이하 "김치식 PF")에서 책임준공확약은 사업주가 아닌 건설사들이 제공하는게 일반적인데.. 그 이유는 곧 후술하겠다.

 

다시 전통 PF구조로 돌아가서.. 이외에도 사업주가 대주에게 제공하는 구애의 춤 신용보강으로는 프로젝트 회사의 자금에 앵꼬가 나면 사업주가 돈을 더 붓겠다는 약속인 자금보충약정(cash deficiency support), 프로젝트 회사가 이자를 못 갚을 경우 일정 시점까지는 이자를 대신 갚아주겠다는 약속인  이자지급보증(interest guarantee)이 있다.

 

어서 내게 PF대출을!

또한 준공 후 운영 시기의 현금흐름을 보장하기 위해 산출물 생산을 위한 원료 가격을 일정 금액 이하로 하겠다는 약속인 투입물공급보증(input supply guarantee), 산출물이 일정 가격 이하로 팔릴 경우 수입부족분을 사업주가 보충하겠다는 약속인  산출물가격보증(product price guarantee), 사업주가 정유사와 같이 프로젝트 회사와 거래를 하는 업자일 경우 그 대금을 이자보다 후순위로 받겠다는 약속인  지급후순위약정(payment subordination) 등 아주 다양하다.

 

1.2. 김치식  PF구조에서 신용보강

지금까지 살펴본 것은 금융 선진국에서 주로 일어나는 전통적인 PF대출의 방식이었다. 이제는 우리나라의 아파트 개발에 주로 쓰이는 김치식 PF구조에 대해 알아보도록 하자. 우선 전통 PF와 김치식 PF의 가장 큰 차이를 말하자면 바로..

 사업주가 아닌 건설사에게
개발 위험의 상당 부분이 전가된다는 점이다.

 

개발 사업의 사업주인 시행사들은 대부분 영세한 중소기업이기 때문에 꽤나 귀여운 자본금과 신용도를 가지고 있다. 이것은 선분양 제도와 맞물려 생겨난 우리나라의 기형적인 부동산 개발 구조에 기인하는데... 이에 대한 자세한 내용은 아래 글의 '2. K-선분양' 부분 및

[너 내 동료된거야, 선분양] ①K-선분양과 해외 사례

아래 글의 '2.2.1 김치식PF와 시행사 난립' 부분을 참고하시기 바란다.

시행사, 그리고 우리나라 부동산 개발업의 역사

 

2000년대 부동산 경기 활황세 속에서 시중은행들은 PF대출을 부동산 개발에 도입하며 고수익을 모색했다. 하지만 PF대출의 차주가 되는 시행사가 조그만한 중소기업이 태반인 상황을 보자 "아 이건 좀..."를 뇌까리며 건설사에 신용보강을 요구하였다. 시공권을 따내기 위해서라면 간·쓸개를 주저없이 내놓는 경쟁 상황 속에서 건설사들은 이를 마다하지 않았고,

건설사의 PF대출에 대한 신용보강은
그대로 업계 표준이 되었다.

 

또한 준공 후 운영수익이 PF대출의 상환 재원이 되는 전통 PF와 달리, 김치식 PF는 선분양을 통해 공사 중에 아파트를 분양하고 준공 직후 수분양자들이 입주하는 단계에서 분양 잔금을 받아 대출금을 회수한다. 준공 이후에도 프로젝트를 경영하는 사업주의 역량이 중요한 전통 PF와 달리, 좋은 브랜드를 씌워서 아파트의 분양성을 높여주고 안정적으로 건물을 올려줄 수 있는 건설사의 중요성이 매우 크다. 건설사 입장에서도 개발사업에 대한 리스크를 부담하는 대신 사업에 대한 주도권을 가지고 이윤을 달달하게 땡길 수 있기 때문에 나쁜 장사는 아니었다. 

 

그 결과 김치식 PF에서 시행사는 개발사업의 사업주로서 프로젝트를 이끌어 가는 리더의 역할보다는 부동산 상품을 기획하고 사업부지를 매입하여 건축 관련 인허가를 받아내는 사업 초기의 마중물 역할을 수행하고 있다. 게임으로 비유를 하자면 시행사는 개발사업이라는 한타를 여는 이니시에이터(Initiator)이고, 건설사는 한타를 승리로 이끄는 딜러(dealer)의 역할을 한다고 보면 된다. 

 

(다음 글에 계속...)

우리 사업은 안 물어요, PF대출 신용보강 
  ① 전통 PF와 김치식 PF에서 신용보강    
  ② 김치식 PF에서 구체적인 형태  이동

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1. PF는 기본적으로 유한책임대출인데, 이를 유식하게는 비소구 금융(non-resourcing finance)이라 한다. [본문으로]
2. 대출 비중이 더 큰 PF사업의 구조상, 사업주가 투입 자금도 더 적은 주제에 사업의 주도권을 갖고 있기 때문에 자신의 이익을 극대화하기 위해 모험적인 결정을 내려 대주의 돈을 까먹을 유인이 크다.(예컨대 공사비를 아끼기 위해 더 낮은 단가를 부르는 부실한 시공사와 계약을 체결했는데 시공사가 도산해서 사업이 난항에 빠지는 사태 등..) [본문으로]