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우리 사업은 안 물어요, PF대출 신용보강
① 전통 PF와 김치식 PF에서 이동
② 김치식 PF에서 구체적인 형태
목차
1. 개요
1.1 전통 PF구조에서 신용보강
1.2 김치식 PF구조에서 신용보강
2. 김치식 PF에서 구체적인 형태
2.1 부동산 신탁
2.2 건설사의 신용보강
2.2.1 연대보증, 채무인수, 자금보충
2.2.2 책임준공
2.2.3 책임분양, 미분양 대물인수
2.3 금융사의 신용보강
이전 글에서는 김치식 PF구조에서 신용보강의 주체는 사업주가 아닌 주로 건설사가 된다는 점을 알 수 있었다. 그렇다면 이번 글에서는 김치식 PF에서 신용보강이 어떤 형태로 이뤄지는지 구체적으로 살펴보고자 한다.
2. 김치식 PF에서 구체적인 형태
2.1 부동산 신탁
김치식 PF의 구조도를 보면, 전통 PF구조에서 '프로젝트 회사'가 있을 자리에 부동산신탁사가 갑자기 튀어나와 있는 것을 알수 있다. 이는 부동산 개발의 모든 과정에서 항상 도사리고 있는 시행사의 파산 위험으로부터 개발사업을 보호하기 위함이다. 시행사의 규모가 영세하고 재정상태가 열악한 우리나라의 특수한 맥락에서 이해할 수 있다.
앞서 말했듯 부동산 개발에서 시행사의 역할은 주로 이니시에이터로서, 사업부지 매입과 건축 관련 인허가 등 사업초기에 집중되어 있다. 착공 시점부터 건설사와 PF대주는 시행사로부터 바통을 넘겨받아 개발 사업의 중후반을 이끌어 간다.
그런데 신명나게 프로젝트를 진행하려던 건설사와 PF대주에게는 영 찝찝한 부분이 하나 있었다. 그것은 바로 개발사업의 근간인 사업부지에 대한 소유권과 건축 인허가를 득한 사업주의 지위가 여전히 시행사에 있고, PF대출계약과 분양계약의 당사자로서 PF대출금 및 분양대금도 시행사가 받아서 관리한다는 점이었다.
시행사가 파산해 버리면 그 뒷수습 때문에 사업이 난항을 겪는 것은 당연한 일이고, 최악의 경우에는 시행사의 또다른 빚쟁이가 달려와 사업부지를 빼앗아가버릴 수도 있다. 설령 시행사가 파산하지 않더라도 파산 직전에 몰려서 벌이는 각종 트롤링을 방지할 필요도 있었다.
궁지에 몰린 시행사가 벌일 수 있는 패악질은 그야말로 다양한데, 해당 개발 사업의 분양수입을 만기가 임박한 다른 사업의 차입금을 갚는데 탕진하거나, 사업주로서의 권한을 이용해 PF대주와 건설사에 미치광이 전략을 시전하며 협상을 시도하거나, 하다못해 시행사 사장님이 인감도장을 갖고 그냥 잠수(...)를 타버릴 수도 있다. 옥새런
따라서 대주는 PF대출의 조건으로 시행사로 하여금 사업부지를 부동산신탁사에 위탁시키고, 건축 인허가에서 사업주 지위 및 각종 계약의 당사자 지위 또한 대외적으로 신탁사가 되게함과 동시에, PF대출금 및 분양수익도 부동산신탁사가 받아서 관리하게 한다.
한마디로 부동산신탁사라는 좋은 금고에
개발 사업과 관련된 모든 것을
집어넣는 것이다.
이렇게 되면 시행사가 갑자기 망하더라도 사업부지에 대한 소유권 및 분양수익은 부동산신탁사가 안전하게 보관하고 있으므로1, 순전히 시행사 때문에 개발사업이 좌초되는 것은 막을 수가 있다.
하지만 이렇게까지 했는데도 분이 안풀리는지 PF대주는 시행사 및 대표이사의 연대보증까지도 보통 요구한다. 신용보강효과는 거의 없지만 적극적인 업무 추진에 대한 압박수단(...)으로 활용하여 시행사 위험을 원천봉쇄하기 위함이다.
2.2 건설사의 신용보강
개발 사업이라는 열차가 탈선하지 않도록 시행사를 이렇게 꽁꽁 묶어 놓았으니, 이제는 완공이라는 목적지를 향해 쉼없이 달려가는 일만 남았다. 건설사는 다음과 같은 신용보강을 통해 위험천만한 개발사업의 방패 역할을 자처한다.
2.2.1 연대보증, 채무인수, 자금보충
시행사가 PF대출 원리금을 갚지 못할 경우, 건설사가 어떤 형태로든 이를 대신 갚아야하는 직접적인 보증이다.
원래는 시행사가 망가져서 개발 사업에 차질이 생기면 건설사가 시행사로부터 사업권을 넘겨받아 개발 사업의 직접적인 채무자가 되겠다는 취지에서 출발하였다. 하지만 시간이 흐르면서 건설사가 시공권을 얻는 대가로 시행사와 도원결의를 맺고(?) 지급보증을 해주는 식으로 변질되었다.
2008년 글로벌 금융위기로 경기 침체가 발생하고 미분양이 쌓이면서 시행사들이 터져나갔다. 신용보강은 고스란히 빚더미가 되어 건설사들에게 몰아쳤고, 중견 건설사들 중 상당수가 버티지 못하고 쓸려나갔다.2 '한날 한시에 죽자'는 도원결의의 맹세가 저주가 돼버리고 만 것이다.
이후 2011년 IFRS 도입으로 건설사의 직접적인 신용보강이 보다 엄격하게 부채로 인식되고3, 2013년 건설업계의 해외사업장 영업손실과 국내 부동산시장 침체로 건설사들의 주머니 사정도 참 딱하게 되었다. 정신이 번쩍 든 건설사들은 직접적인 신용 보강에 대해 난색을 표하기 시작했다.
그 결과 책임준공 등 건설사의 부담을 경감하는
변형된 신용보강 형태가 출현한다.
2.2.2 책임준공
책임준공은 변형된 신용보강 중 가장 보편적인 형태이다. 앞서 얘기했던 전통 PF구도에서 책임준공확약의 주체는 사업주가 되지만 우리나라에서는 시행사의 신용도가 영 좋지 않다보니 건설사가 대신 제공한다.
건설사는 시행사 부도, 공사비 지급 지연, 저조한 분양률, 민원 등을 이유로 공사를 중단할 수 없고, 예정된 공사기간 내에 공사를 완료할 의무를 진다. 한마디로 천재지변이 일어나지 않는 한 건설사는 기한 내에 건물을 무조건 올려야 한다. 설령 공사비를 받지 못하더라도 말이다. 만약 건설사의 사정 때문에 공사가 지연되거나, 아예 공사를 포기할 경우 건설사는 대주에게 손해배상금을 지급하거나, PF대출에 대한 채무를 떠안아야한다.
대주 입장에서는 건설사의 책임준공이 있으므로 설사 시행사가 망하거나, 분양이 잘 풀리지 않아 미분양이 다소 있더라도 건설사가 망하지 않는 이상 완공된 건물을 담보로 잡아 PF대출금을 회수할 수 있다는 점에서 안전장치를 갖게 된다.
한편 건설사 입장에서는 이 책임준공 때문에 공사진행률이 저조할 경우 무리하게 속도를 내야하다보니 각종 하자 책임이 발생하는 딜레마가 발생한다. 그럼에도 불구하고 일단 기한 내에 준공을 내버리면 자유의 몸이 되고, 아직 받지 못한 공사비가 떼먹히는 정도로 위험이 한정되므로 앞서 설명한 직접적인 신용보강보다는 부담이 낮다. 그렇다고 해서 공짜로 공사를 해줄 수는 없는 노릇이니 이 건설사는 공짜로 해줍니다! 책임준공 구도에서는 PF대출금액이 총 공사비를 얼마나 커버할 수 있는 지가 건설사에게는 주요 관심사이다.
2.2.3 책임분양, 미분양 대물인수
책임분양과 미분양 대물인수는 건설사가 전체 분양 물량의 일부를 매입함으로써 대주의 PF대출금 회수를 도와주는 신용보강이다. 건설사의 신용에 기초하여 개발 사업에 분양 안정성을 제공하는 것이다.
건설사 입장에서는 인수한 분양 물건에 세를 놓으며 존버를 하다가 부동산 시장이 개선될 때 차익을 얹어 판매할 수 있으므로 시장성에 대해 확신이 있는 경우 누이 좋고 매부 좋은 방식이 될 수 있다
- 책임 분양
책임분양은 건설사가 일정한 분양률을 책임짐으로써 대주가 준공 이후 안정적으로 빠져나갈 수 있도록 하는 것이다. 예컨대 책임분양률을 50%로 약정했으나 준공 시점에 분양률이 40% 밖에 되지 않는 경우 건설사는 10% 만큼은 건설사가 자기 돈을 들여 물건을 가져가야 의무를 지게 된다.
건설사가 보통 책임분양을 약속할 때는 PF대출로서 공사비를 확보할 것을 조건으로 내건다. 때문에 건설사는 설령 울며 겨자먹기로 무상공사를 하며 책임준공을 이행하더라도 '공사비의 상당 부분은 결국 떼먹히지 않고 받을 수 있겠구나'라고 걱정을 덜 수 있게 된다. 또한 일정 비율의 분양금액만 책임지면 된다는 점에서 PF대출 전체를 책임지는 직접적인 신용보강보다는 당연히 좋다.
- 미분양 대물인수
악성 재고라고 할 수 있는 준공 후 미분양 물량이 발생할 경우 건설사가 이를 공사비로서 현금 대신 받아가겠다는 약속이다.
책임분양은 목표가 되는 분양률을 사전에 정하고 미달분을 책임을 건설회사가 부담하는 반면, 미분양 대물인수는 인수할 대상이 되는 미분양률을 사전에 정하고 그 범위 내에서 미분양 물건을 공사비 대신 받는 다는 점에서 차이가 있다.
예컨대 건설사가 전체 분양물량의 30% 범위에서 공사비 대신 미분양 물건을 떠가기로 약속한 경우, 준공 후 미분양률이 30%를 초과하면 30% 부분까지만 사전에 정해진 가격으로 가져간다. 만약 미분양률이 30% 이하라면 미분양 물건을 모두 가져가야 간다.
2.3 금융사의 신용보강
개발사업의 위험에 대한 방패막이를 자처하던 건설사들이 2008년 글로벌 금융위기를 기점으로 몸을 사리게 되면서 2010년대에 책임준공 등과 같은 건설사들의 부담이 경감된 새로운 신용보강 방식이 나타났다. 이와 함께 생겨난 건설사의 빈 자리는 금융사들이 새로운 금융상품을 내놓으며 채워나갔다.
- 미분양 담보대출 확약
미분양 담보대출 확약이란 준공 후 미분양 물건이 생길 경우 증권사 등 금융기관이 이에 대해서 무조건 담보대출을 실행하겠다는 약속이다.
보통 담보대출의 담보인정비율(LTV, Loan to value)가 50~60%이므로, PF대주 입장에서는 개발 사업에서 100% 미분양이 발생하더라도 일단 준공이 되면 분양매출의 50~60%만큼 지급보증을 받는 효과가 난다. 그리고 PF대주들이 대출 원금을 모두 회수할 수 있는 분양률도 보통 이 구간에서 형성되니, 위험을 거의 틀어 막은 상태에서 고리의 PF이자를 땡길 수 있는 기적의 구조가 만들어지는 것이다. 물론 담보대출 확약을 이행하기 위해서는 어찌됐건 담보물이 존재해야 하므로 건설사의 책임준공은 무엇보다도 중요한 조건이 된다.
물론 금융사들이 공짜로 이런 확약을 제공하지는 않았다. 담보대출로서 지급을 보장하는 금액의 1~3% 정도를 수수료로 수취한다. 따라서 PF대주들은 통상적으로 시공사가 책임분양을 보증한 나머지 부분에 대해 미분양 담보대출 확약을 PF대출 시점에 받았다.
PF대주는 미분양 리스크를 방어할 수 있어서 좋고, 시공사는 직접적인 신용보강을 책임준공 등으로 대신해서 좋고, 금융사는 미분양이 없어서 실제로 대출이 일어나지 않아도 보증 수수료를 챙길 수 있는 그야말로 누이 좋고 매부 좋은 상품이었다. 더욱이 증권사는 안그래도 PF대출에 있어서 대주들을 모집하는 주관사(underwriter) 역할을 해왔는데, 이러한 프로모션 덕분에 PF대주를 더 잘 모집해서 주관수수료를 더 쉽게 땡길 수 있으니 노난 장사였다.
- 선매입확약
선매입확약은 건물이 준공되면 사전에 정한 가격으로 사가겠다는 선도 계약(forward)의 일종이다.
분양사업에서 금융사의 선매입 약정은 준공 시점에 PF대주의 잔여 대출 원금 만큼 미분양 물건을 매입하여 PF대주의 대출금 회수를 보장하는 형태로 활용된다. 선매입 약정을 제공하는 금융사는 매입 보장 금액의 일정 비율 만큼 수수료를 수취한다.
분양 방식이 아닌 준공 후 매각이 주로 이뤄지는 물류센터와 같은 상업용 부동산에서는 매각 위험을 방어할 수 있기 때문에 우량한 투자자의 진정성 있는 선매입 약정이 있으면 시행사는 손실 위험을 회피할 수 있고, PF대주는 대출금 회수 구조가 나오게 되므로 PF자금 조달이 매우 용이해 진다.
우리 사업은 안 물어요, PF대출 신용보강
① 전통 PF와 김치식 PF에서 신용보강 이동
② 김치식 PF에서 구체적인 형태
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