[너 내 동료된거야, 선분양] ①K-선분양과 해외 사례

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너 내 동료된거야, 선분양
  ① K-선분양과 해외 사례
  ② K-선분양의 역사 이동
  ③ K-수분양자 보호 제도 이동

목차

1. 개요

2. 해외와 우리나라의 선분양 방식

  2.1 해외의 선분양

  2.2 K-선분양

3. K-선분양의 역사

  3.1 공공(公共)이 쏘아올린 작은 공

  3.2 시장이 굴린 스노우볼

  3.3 이렇게 된 이상 제도화로 간다!

4. 수분양자 보호 제도

  4.1 주택분양보증

  4.2 하자보수관련

  4.3 주택 외의 분양상품  

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1. 개요

선분양(先分讓)이란 건물이 다 지어지기 전에 미리 여러 사람에게 쪼개서 판매하는 행위이다. 분양은 분할양도의 줄임말로 말 그대로 '무언가를 나눠서 준다'는 것이다.^[각주:1] 

 

부동산 개발 사업에 있어서 가장 중요한 일은 오랜 기간 공들여 지은 건물을 잘 판매하는 것이다. 건물을 잘 팔아야 개발 사업을 위해 일으킨 막대한 PF대출도 갚고, 외상으로 달아놓은 사업비도 지불하고, 남은 돈은 개발이익으로 낭낭하게 가져갈 수 있기 때문이다.

 

건물을 파는 방법은 두 가지가 있다.

① 기업이나 부동산 펀드 같은 큰손들에게 통매각

② 다수의 사람들에게 분양

 

물론 아무 건물이나 분양을 할 수 있는 것은 아니다. 건물 내의 공간을 나눠서 가지는 것^[각주:2]이 법적으로 가능한 건물만 분양을 할 수 있다. 이러한 건물을 '집합건물'이라 한다. 대표적으로 아파트, 오피스텔, 집합상가 등이 있다.

 

한편, 분양 방식으로 신축 건물을 매각하는 개발 사업은 분양 시점에 따라 두 가지로 분류할 수 있다. 

① 건물을 다 짓고나서 분양하는 후분양 방식

② 건물을 다 짓기도 전에 분양하는 선분양 방식

 

우리나라에서 아파트와 같은 주거용 부동산 개발은 거의 대부분 선분양 방식으로 진행한다. 우리나라에서 신축 아파트를 구매하고자 하는 소비자들은 공사 완료 2~3년 전에 청약을 넣고, 모델하우스로만 존재하는 상상 속의 집에 계약금을 쳐서 분양을 받은 뒤, 수 차례의 중도금을 대출까지 받아 감당하고, 마침내 다 지어진 집에 잔금을 치르고 들어가 그때서야 알 수 있는 시공 상의 하자로 고통받으며 산다.

 

2. 해외와 우리나라의 선분양 방식

2.1. 해외의 선분양

 

위와 같이 건설 중인 건물을 판매하는 일이 비단 우리나라에만 있는 일은 아니다. 

 

토지비와 공사비 등 초기에 투입되는 비용이 크고 장기간 진행되는 부동산 개발 사업의 특징상 소비자를 사전에 확보하여 수요를 파악하고 불확실성을 줄이는 것은 자연스러운 일이다.

 

막대한 돈을 부어 앞으로 2~3년 동안 열심히 건물을 지어야 하는데 건물이 잘 팔리는지 안 팔리는지는 공사 완료(이하 "준공")후에만 알 수 있다면 그 리스크가 너무 크다. 그러니 일종의 보험을 들고 싶은 수요가 있는 것이다.

 

북미와 호주에서는 판매가격의 5~10% 정도를 납입받는 식으로 사전판매(presale)를 진행한다. 사전 판매를 통해 수요를 입증하면 더 낮은 금리로 더 많은 건설자금을 조달할 수 있다. 

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일본에서도 공동주택은 보통 공사가 50~60% 정도 진행된 시점에서 분양을 진행한다. 

 

홍콩의 경우에는 우리나라보다 이른 1953년부터 선분양을 시작했으며, 선분양 비중이 70~80%에 달한다.^[각주:3] 다만, 납부해야 하는 선분양 보증금은 주택가격의 5% 정도로 낮은 편이다.

 

영국은 2013년부터 정부가 신축 주택에 대한 대출을 파격적으로 지원^[각주:4]하면서 주택 수요가 늘어나 선분양이 활성화되었다.

구매자가 납입해야하는 금액은 주택가격의 5~30% 정도이다. 향후 건물이 완성되면 나머지 돈을 내고 정식으로 소유권을 획득할 수 있는 권리인 분양권을 다른 사람에게 파는 것이 불가능한 앞선 국가들(호주 제외^[각주:5])과 달리 영국은 분양권 거래에 대한 규제는 없다. 따라서 분양권 전매^[각주:6]가 활발하다.

 

2.2. K-선분양

선분양 자체는 해외에서도 드문 일은 아니지만, 구체적인 방식을 살펴보면 우리나라의 선분양 방식은 독특한 특징이 있다.

 

해외의 선분양은 납부하는 금액도 비교적 적고 사전청약의 성격이 강하다. 그러나 우리나라의 경우 분양가격의 50~80% 정도^[각주:7]를 증거금으로 미리 납부하는 선도거래(forward)^[각주:8]의 성격이 있다.

 

또한 공사를 어느 정도 진행하고 분양을 진행하는 해외와 달리 공사 시작(이하 "착공")과 동시에 분양을 진행하며, 선분양을 받은 사람(이하 "수분양자")들이 납부한 돈^[각주:9]을 해당 개발 사업을 위한 자금으로 이용할 수 있는 점도 해외와 다르다. 

 

한마디로 정리하자면 우리나라에서 선분양으로 부동산 개발을 하는 사장님들은

분양 매출의 절반 이상을
수분양자들에게 미리 받아
개발 사업을 위한 자금으로 쓸 수 있다.

 

개인들에게 공모를 통해 그것도 무이자^[각주:10]로 사업 자금으로 땡길 수 있다는 것이다. 대한민국에서는 개인들이 기업에 PF를 해줍니다!  이러한 구도에서 수분양자들은 단순한 소비자가 아니라 사업주와 한 배를 탄 동업자의 성격을 갖는다.^[각주:11]

 

반세기를 앞서간 크라우드 펀딩 시스템인 자랑스러운 K-선분양은 우리나라의 부동산 개발 형태에 지대한 영향을 미쳤다. 선분양 구도에서 사업주는 건설비 조달에 대한 부담이 줄기 때문에, 남은 신경을 토지비 조달에만 몰빵하면 된다.

 

일단 토지를 사서 어떻게든 착공만 하면 분양수입과 PF대출을 통해 사업을 진행할 수 있다. 극단적으로는 토지 계약금을 칠 돈만 있으면^[각주:12] 나머지는 남의 돈을 영끌해서 부동산 사업을 벌일 수 있는 것이다. 이는 PF대출의 도입과 시너지를 발휘하여 

우리나라에서 중소형 시행사가 난립하는 원인이 되었다.

 

사업주인 시행사의 규모가 영세하다보니 PF대출을 해주는 금융기관들이 건설사에 신용보강을 요구하는 것이 업계표준이 되었고, 우리나라에서 부동산 PF대출이 무늬만 PF가 되는 원인이 되었다.(김치식 PF에 대한 자세한 설명은 아래 글 '2.2.1. 김치식 PF와 시행사 난립'을 참고) 

시행사, 그리고 우리나라 부동산 개발업의 역사

 

개발 사업의 리더인 시행사의 상태가 골골하다보니 도중에 파산해버려서 사업 자체가 좌초할 위험이 항상 도사리게 됐다.^[각주:13] 시행사가 망해서 개발 사업이 멈춰버리는 경우 수분양자들이 넣은 목돈이 공중분해돼버리는 사태가 심심찮게 일어났고 사회적 문제가 되었다.

그 결과 정부는 선분양과 후분양을 엄격하게 구분하고 수분양자 보호를 위해 선분양과 관련된 법제^[각주:14]를 정교하게 발전시켰다.

 

또한 시행사가 파산하거나, 파산 직전에 몰려서 벌이는 각종 트롤링^[각주:15]을 방지하기 위해 사업부지의 소유권을 안전하게 지켜주면서 유사시 사고를 수습해줄 부동산신탁사의 역할이 커지게 되었다.^[각주:16]

 

이렇게만 보면 K-선분양이 만악이 근원처럼 보이지만 사업주들이 죄다 봉이 김성달이고, 수분양자들이 마냥 호구였다면 거의 반세기 동안 유지될 수 있는 제도는 아니었을 것이다.

 

순탄한 여정은 아니었지만 K-선분양은 부동산 공급자와 수요자 그리고 정부의 니즈를 절묘하게 조율하며 제도로서 안착한 흥미로운 사례라고 할 수 있다.

 

(다음 글에 계속...)

너 내 동료된거야, 선분양
  ① K-선분양과 해외 사례
  ② K-선분양의 역사 이동
  ③ K-수분양자 보호 제도 이동

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1. 반려동물을 판매하거나 양도하는 것도 분양이라고 표현하는데, 반려동물이 새끼들을 낳으면 이를 여러명에게 나눠주는 행태에서 비롯된 것으로 보인다. [본문으로]
2. 어렵게 말해서 '구분 소유'라고 한다. [본문으로]
3. 김진유, "해외 선분양 사례 및 전문가의견 조사를 통한 효과적인 후분양 활성화방안 연구", 18p [본문으로]
4. 경기 부양을 위해 도입한 'Help-to-Buy' 제도는 생애 최초 주택구입자를 대상으로 주택가격의 최대 95%까지 정부지원 및 은행대출로 통해 자금을 조달할 수 있게 하는 것을 골자로 한다. [본문으로]
5. 호주는 건물을 분양하는 사업주의 동의를 얻으면 분양권을 팔 수 있다. [본문으로]
6. 분양권 매매는 보통 전매(轉賣)라고 표현한다. [본문으로]
7. 계약금(분양가의 10~20%)과 중도금(분양가의 40~60% 정도) [본문으로]
8. 미래 시점에 미리 정한 가격으로 물건을 매매할 것을 약속하는 거래, 이러한 선도거래가 정식 거래소에서 정해진 규칙에 따라 이뤄지면 선물거래(futures)라고 한다. [본문으로]
9. 계약금과 중도금 [본문으로]
10. 분양 촉진을 위해 중도금대출이자를 사업주 측에서 대신 부담해주기도 한다. [본문으로]
11. 전통 PF 구도에서 프로젝트 회사와 정해진 가격으로 의무인수(Take-or-pay)계약을 맺은 산물출 구매자(off-taker)에 해당 [본문으로]
12. 더 극단적으로는 토지 계약금 마련부터 금융을 일으키기도 한다. [본문으로]
13. 건축 관련 인허가, PF대출약정, 공사도급계약, 분양계약 등 모든 법률관계는 사업주인 시행사가 당사자가 되기 때문에 얘네들이 그냥 망해버리면 수습에 헬게이트가 열린다. [본문으로]
14. 분양과 관련된 법률, 분양보증제도와 관련 기관, 주택청약제도 등 [본문으로]
15. A사업의 분양수입을 만기가 임박한 B사업의 차입금을 갚는데 써버리거나, C사업장의 빚쟁이들에게 소송이 걸려 A사업의 부지를 가압류당하거나, 아니면 사장님이 그냥 인감도장을 갖고 잠수를 타버리거나(...) 등등 [본문으로]
16. 토지신탁은 사업부지의 소유권 뿐만 아니라 각종 계약의 당사자로서 사업주 지위까지도 부동산신탁사가 수탁하기 때문에 위탁자인 시행사가 파산 시 사태 수습이 그나마 수월하다. [본문으로]